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11月土地报告:一线核心城市土地成交下行

观点地产网原创 2019-12-28

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文章摘要:11月,全国土地市场走势平稳,仍处于低位运行,其中深圳、武汉土地市场成交仍旧“遇冷”。与此同时,重点城市在供地上持续调控,尤其是对土地宗数、土地性质进行了调控。

11月,全国土地市场走势平稳,仍处于低位运行,其中深圳、武汉土地市场成交仍旧“遇冷”。与此同时,重点城市在供地上持续调控,尤其是对土地宗数、土地性质进行了调控。

政策上,在中央“房住不炒”的基调下,全国楼市稳定有降,总体迈进调控预设目标,2020年总体上将持续保持稳中有变的走势。同时随着“一城一策”的持续推进,局部热点城市出现了政策上的边际放松。

其中最引人关注的是佛山的政策。11月29日,佛山发布新规称,本科以上首套房不受户籍和个税等限制。具体为:认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山户籍人口购房政策;在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

各地持续密集发布人才政策,人才专项租赁住宅用地供应也有所增加,亦有用于发展产业、完善基础服务设施的产业用地供应。

一线核心城市土地成交下行深圳集中供应限价地

土地供应方面,北上广深推出土地面积分别为56万平方米、131万平方米、140万平方米和116万平方米,其中北京、广州当月同比分别下降41.7%和21.7%;推出土地宗数分别为10宗、41宗、35宗和18宗,其中北京当月同比下降37.5%。

成交方面,北上广深成交土地面积分别为19万平方米、78万平方米、26万平方米和13万平方米,其中北京、广州当月同比分别下降72.2%和58.6%。成交宗数方面,上海为北上广深中最多,共20宗,当月同比上升53.8%;北京、广州各4宗,当月同比分别下降66.7%和60%。

土地出让金方面,除深圳外,北上广当月同比均呈现下降,分别为-59.7%、-26.7%和-48.8%。

住宅用地成交方面,上海共成交20宗地,总成交价合计100亿元,成交土地均价1.28万元/平方米,成交楼面均价6965元/平方米。而北京、广州和深圳分别成交4宗、4宗和5宗,土地出让金分别为133亿元、89亿元和128亿元。

如果观察土地价格走势,可以看到北上广的推出楼面均价分别为14516元/平方米、8771元/平方米和6735元/平方米,当月同比下降21.3%、21.6%和78.5%。北上广深的成交楼面均价分别为27573元/平方米、6965元/平方米、10164元/平方米和22982元/平方米,其中上海当月同比下降39%。

在四大核心城市中,深圳的土拍局面显得十分引人注目。

11月22日,深圳6宗宅地入市出让,其中龙华1宗、光明2宗、坪山3宗、大鹏1宗,挂牌总价为131.67亿元,最高限价总价190.89亿元,总建筑面积约77.6万平方米,均采用“双限双竞”的方式出让。

参与拍地的企业包括华发、华润、中海、龙光、平方米安、金茂、金地、五矿、金融街、电建、天健和安居集团12家房企。最终成交5宗,揽金127.5亿元,另一宗坪山坑梓街道地块流拍。

值得注意的是,在成交的5宗地中,2宗宅地以底价成交,127.5亿元的总成交价并未达到最高限价。

1-5月,深圳共成功出让9宗地块,包括1宗商业用地、8宗工业用地,无住宅用地。但从6月份一次推出5宗住宅用地之后,深圳便开始持续批量推出住宅用地,分析人士指地价稳定运行仍是市场的主基调,政府对于稳楼价的压力增大,深圳集中推出多宗限售价宅地在于稳定市场对房价的预期。

据深圳市土地房产交易中心数据显示,11月深圳批售17个商品住宅项目,批售面积95万平方米,环比10月上升111%。

市场持续低位运行部分房企积极拿地

11月有部分房企大手笔拿地。中骏11月共斥资71.84亿元竞得两宗地,分别位于厦门、南昌。其中厦门地块以59.4亿元竞得,创下湖里区新高。

与之对应的却是日渐冷清的土拍市场,其中武汉27日土拍再遇冷,78.6亿元硚口宗关TOD地块延期出让。

于11月26日、27日,武汉计划出让10宗地,总起拍价达124.7亿元。最终土拍收金仅20.59亿元,7宗地出让成功,远洋、孝感锦宏、武汉光谷新城、湖北高投资产投资、湖北建工、武汉全景新地、湖北明想等各有所获,另有2宗地流拍、1宗地延期出让。

此次7宗成交的地块中,5宗地为底价成交。而黄陂区P(2019)146号地块因多房企抢夺遭熔断,最终被孝感锦宏以熔断价5.91亿元竞得,楼面价6026元/平方米,溢价率81.16%。

被延期硚口宗关TOD地块,位于硚口区解放大道与建一路交叉口,土地性质为商住用地,出让面积约为13.86万平方米。

广州亦有2宗地块延期出让,分别位于南沙区和天河区,总起价104亿元,总出让面积17万平方米。

可以看到下半年底价成交、流拍和延期出让的现象持续增多。业内人士认为,主要原因有两方面:一是弹药有限的情况下,房企拿地趋于谨慎,不贸然出手。除此之外,各城市加强了土地的调控,有意控制土地交易的节奏。预计今年全年供地目标的完成度不容乐观。


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